Bauvorbescheid für ein einzelnes Grundstück in Polen

Bauvorbescheid in Polen – womit ist das verbunden und wie kann man den Bebauungsplan ändern? Mehr finden Sie in unserem neuesten Beitrag.

Bauvorbescheid in Polen

Die Bauvorbescheide gehören zu den gesetzlichen Instrumenten, mit denen Gmina (die Gemeinde) die räumliche Ordnung regeln kann. Sie bestimmen in erster Linie die Funktion des Gebäudes und seine Parameter. Es geht um Merkmale wie die Gebäudehöhe, die Dachgeometrie, der prozentuale Anteil der bebaubaren Fläche oder das Verhältnis von Parkplätzen zur Anzahl der Wohnungen. Wohnfläche. Mit anderen Worten, sie geben an, was man auf dem Gelände tatsächlich bauen kann. Die Bauvorbescheide sind daher aus Sicht eines Investors mit konkreten Bebauungsplänen von großer Bedeutung. Sie definieren und beweisen oft die Attraktivität eines Grundstücks.

Es gibt im Wesentlichen zwei Dokumente, die mit den Bebauungsbedingungen verbunden sind: den lokalen Bebauungsplan und den Bauvorbescheid. Der lokale Bebauungsplan ist ein kommunaler Akt des lokalen Rechts. Der Beschluss betrifft ein größeres Gebiet, bis zu mehreren Dutzend Grundstücke sind betroffen. Der Bauvorbescheid – gemeinhin als “WZ” bezeichnet – wird hingegen auf der Grundlage eines vom Betroffenen eingereichten Antrags erlassen, wenn kein lokalen Bebauungsplan vorliegt.

Es geht um den Bereich einer Investition – wie die Rechtsprechung zeigt, hat der Gesetzgeber den Geltungsbereich einer Entscheidung nicht auf ein Grundstück beschränkt. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte das gesamte polnische Staatsgebiet durch lokalen Bebauungsplan abgedeckt werden. Und das Verfahren zum Erlass von Bauvorbescheide sollte man als Ausnahme behandeln. Die Praxis sieht jedoch anders aus, und häufig sind die Grundstücke nicht von den lokalen Bebauungsplänen erfasst, so dass ein Antrag auf Erteilung von Bauvorbescheide gestellt werden muss.

Bauvoranfrage vor Grundstückskauf

Bevor Sie sich für den Erwerb eines Grundstücks entscheiden, sollten Sie sich über die Anforderungen informieren, die die Gemeinde für die Bebauung des Grundstückes oder der Grundstücke stellt, auf denen Sie bauen wollen. Als erstes sollte man prüfen, ob es für das Gebiet einen lokalen Bebauungsplan gibt. In Polen funktioniert die Institution der „vor Grundstückskauf vor Grundstückskauf” nicht wirklich. Wir werden auch keine Bauanfrageäquivalent finden. Der nächste Termin ist die „zgłoszenie budowy” (wörtlich übersetzt mit „Gebäudemeldung”). Zgłoszenie budowy („die Gebäudemeldung”) funktioniert parallel zur Baugenehmigung. Gilt für kleinere Bauten, z. B. Einfamilienhäuser (deren Einflussbereich nicht über die Grundstücksgrenzen hinausgeht), Kabelkanäle oder Renovierungen.

Für Arbeiten, die keiner Baugenehmigung bedürfen, wird eine Gebäudemeldung eingereicht. Der Bau, der auf der Grundlage einer Gebäudemeldung durchgeführt werden, müssen mit dem lokalen Bebauungsplan bzw. in Ermangelung eines solchen mit der ergangenen Bauvorbescheid übereinstimmen. Dieser Bau, der auf der Grundlage einer Gebäudemeldung durchgeführt werden, wird jedoch nicht wie die deutsche „Bauforanfrage vor Grundstückskauf” für mehr Planungssicherheit sorgen.

Bebauung Grundstücksgrenze

Wenn das Grundstück, für das Sie sich interessieren, im Geltungsbereich des lokalen Bebauungsplan liegt, müssen die von Ihnen erstellten Unterlagen die darin festgelegten Bedingungen erfüllen. Erst dann wird die Behörde den Antrag auf eine Baugenehmigung akzeptieren, die für die Durchführung der Investition erforderlich ist. Alle Beschlüsse zu lokalen Bebauungsplänen müssen in „Biuletyn Informacji Publicznej” (Bulletin zur Information der Öffentlichkeit) veröffentlicht werden. Informationen dazu finden Sie auch auf den Websites der Gemeinden. Der Zugang zu den Dokumenten ist daher frei und unbeschränkt.

Es ist zu bedenken, dass das Fehlen eines gültigen lokalen Bebauungsplänen nicht zwangsläufig bedeutet, dass es keine Unterlagen zu diesem Thema gibt. Zu einem bestimmten Zeitpunkt kann nämlich ein Beschluss über den Beitritt zur Erstellung eines lokalen Bebauungsplan in Kraft sein. Ein solcher Beschluss hat keinen normativen Charakter (der Akt des lokalen Rechts), sondern grenzt das Gebiet ab, für das der lokalen Bebauungsplan aufgestellt werden soll. Für diese Grundstücke werden die Anträge auf Bauvorbescheid ausgesetzt. Ab dem Zeitpunkt, an dem die Gemeinde den Beschluss über den Beitritt zur Erstellung eines lokalen Bebauungsplan bekannt gibt, läuft die Frist zur Abgabe von Stellungnahmen und Anträgen zum Bebauungsplan (nicht kürzer als 21 Tage).

Bebauungsplan ändern

Was ist zu tun, wenn ein bestehender lokaler Bebauungsplan mit unseren Annahmen nicht vereinbar ist? Der lokale Bebauungsplan ist ein Akt des lokalen Rechts – ein Beschluss des Gemeinderats. Der lokale Bebauungsplan kann nur durch einen entsprechenden Beschluss geändert werden. Entweder auf Grund eines entsprechenden Antrags oder auf Initiative der Gemeinde. Der Antrag wird beim Bürgermeister/Präsident/ Gemeindevorsteher eingereicht.

Bitte beachten Sie, dass der Antrag nicht nach der Verwaltungsverfahrensordnung bearbeitet wird. Er ist lediglich postulativer Natur. Die Behörde hat daher keine Frist, innerhalb derer sie antworten muss. Wenn festgestellt wird, dass Änderungen des Bebauungsplans erforderlich sind, bereitet der Bürgermeister/Präsident/Gemeindevorsteher die notwendigen Unterlagen vor und richtet einen Antrag an den Stadtrat, einen Beschluss über die Beitritt von Änderungen des lokalen Bebauungsplan zu fassen.
Es ist zu bedenken, dass die Behörden bei der Erstellung der lokalen Bebauungspläne an die Ergebnisse der Studie (Studie der Rahmenbedingungen und Perspektiven der Raumbewirtschaftung) gebunden sind.

Die Entscheidungsbefugnis der Behörde ist in dieser Hinsicht also begrenzt. Obwohl die Studie sehr allgemein gehalten ist, ist sie öffentlich zugänglich, so dass sie vor jeder Entscheidung eingesehen werden kann.

Grundstücke ohne Bebauungsplan

Wie in der Einleitung erwähnt, gibt es – entgegen den Annahmen – für die Mehrheit der Grundstücke in Polen ohne Bebauungsplan. Die Festlegung der Bedingungen, die eine geplante Investition erfüllen muss, wird daher in der Regel mit dem Verfahren zur Erlangung einer Bauvorbescheid verbunden sein. Für die Erteilung vom Bauvorbescheid muss der Standort mehrere Kriterien zusammen erfüllen. Dazu gehören der Zugang zu einer öffentlichen Straße oder das Vorhandensein einer (auch in den Plänen) ausreichende Erschließung von der Fläche für das Bauvorhaben. Auch das so genannte Prinzip „der guten Nachbarschaft” ist wichtig. Es geht darum, die architektonische Ordnung eines Gebietes zu gewährleisten und die Zersplitterung der Bebauung zu verhindern.

Mit anderen Worten, die Gemeinde wird bei der Ausarbeitung des Bauvorbescheides die Merkmale, Parameter, Abmessungen und Formen der bestehenden Gebäude in dem Gebiet berücksichtigen. Zweck des Verfahrens zur Erteilung des Bauvorbescheides ist es, für die geplante Änderung der Bebauung (die den Bau eines Gebäudes beinhalten) solche Erschließungsauflagen festzulegen, die es ermöglichen, das betreffende Vorhaben in die räumliche Ordnung des Gebiets einzubeziehen.

Antrag auf Bauvorbescheid

Um einen Antrag auf Bauvorbescheid stellen zu können, ist es nicht erforderlich, einen Rechtstitel (hauptsächlich Eigentum) an dem betreffenden Grundstück zu besitzen. Im Prinzip kann dies jeder tun, der an Investitionen in dem Gebiet interessiert ist. Für die Erteilung von Bauvorbescheiden gibt es keine Begrenzung. Ist es dann möglich, mehrere verschiedene Bauvorbescheide gleichzeitig zu erlassen? Ja. Ebenfalls zur gleichen Zeit. Da Investoren unterschiedliche Pläne für die Entwicklung eines bestimmten Standorts haben können, kann auch die Bauvorbescheide unterschiedlich ausfallen.

Wie bereits erwähnt, kann es für ein bestimmtes Gebiet mehrere Bauvorbescheide geben. Welches von ihnen wird nun endgültig gültig sein? Die Antwort ist: der Bauvorbescheid, die für die endgültige Baugenehmigung vorgelegt wurde. In diesem Fall werden alle anderen Bauvorbescheide hinfällig, und andere Beteiligte verlieren ihre Möglichkeit, eine solche Bauvorbescheid zu beantragen. Wenn ein lokaler Bebauungsplan aufgestellt wird, verlieren auch alle zuvor erteilten Bauvorbescheide ihre Gültigkeit, es sei denn, es liegt eine endgültige Baugenehmigung vor.