Die Änderung des Bauvorbescheides während des Baus

Mehrere Bauvorbescheide für ein Grundstück erlassen? Der Bau weicht von den Annahmen in der Baugenehmigung und der Bauvorbescheide ab? Oder sind wir daran interessiert, eine Investition mit einem solchen Mangel zu kaufen?

Die Beantwortung dieser Fragen ist nicht ganz einfach. Umso mehr, wenn es sich um Immobilieninvestitionen handelt, die oft nicht nur durch ein hohes Risiko, sondern auch durch einen hohen Preis gekennzeichnet sind. Wie finden Sie also Ihren Weg durch das Labyrinth der Verwaltungsentscheidungen, einschließlich der Bauvorbescheide (gemeinhin in Polen als „WZ” oder „Wuzetka” bezeichnet)?

Fangen wir von vorne an: Ein WZ ist eines der Dokumente, die ein Investor benötigt, um eine Baugenehmigung zu erhalten.

Ausgestellt vom Bürgermeister, Stadtpräsident, wenn der örtliche Bebauungsplan nicht in Kraft ist.

Im WZ werden die Bedingungen für die Änderung der Nutzung des Grundstücks durch Errichtung eines Bauwerks oder die Durchführung anderer Bauarbeiten festgelegt.

Mit anderen Worten, er legt fest, was auf einem bestimmten Grundstück tatsächlich baulich verändert werden kann, wenn kein Bebauungsplan in Kraft ist. Auf seiner Grundlage legt der Bauträger das Projekt fest. Das Projekt und die Bauvorbescheide werden zusammen mit anderen Unterlagen zusammen mit dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung eingereicht.

Wer kann sie beantragen?

In der Regel gibt es keine Begrenzung für die Erteilung eines Bauvorbescheids für ein Grundstück. Außerdem müssen Sie im Gegensatz zu einer Baugenehmigung nicht Eigentümer des betreffenden Grundstücks sein, um Bauvorbescheide zu beantragen. Dies kann jeder Interessierte tun. Ist es dann möglich, mehrere verschiedene Bauvorbescheide gleichzeitig zu erlassen? Ja. Auch zur gleichen Zeit. Da Investoren unterschiedliche Pläne für die Entwicklung eines bestimmten Grundstücks haben können, können sich auch die “Wuzetki” voneinander unterscheiden. In dieser Hinsicht gibt es jedoch eine Grenze. Für eine Investition kann nur ein Bauvorbescheid erlassen werden. Ebenso in Bezug auf den Interessenten – ein Bauvorbescheid pro Investor. Es ist nur möglich, dass dieselbe Person ein Bauvorbescheid für denselben Standort im Zusammenhang mit einem anderen Bauvorhaben oder einer anderen Investition beantragt.

Was geschieht, wenn mehrere Bauvorbescheide in Kraft sind?

Wie bereits oben erwähnt, kann es für einen bestimmten Standort mehrere Bauvorbescheide geben. Welcher von ihnen wird dann letztendlich gelten? Die Antwort lautet: derjenige, der für die endgültige Baugenehmigung vorgelegt wurde. In diesem Fall werden alle anderen ungültig und andere Interessenten verlieren die Möglichkeit, eine solche Baugenehmigung zu beantragen. Wenn ein Bebauungsplan aufgestellt wird, treten alle zuvor erteilten WZ außer Kraft, es sei denn, es liegt eine endgültige Baugenehmigung vor. Wichtig ist, dass die Bauvorbescheide, die zur Grundlage für die Erteilung der Baugenehmigung geworden ist, nicht erlischt. Dieser Umstand ist im Falle eines Sanierungsverfahrens, zu dem später mehr zu sagen ist, äußerst wichtig.

Der Bau weicht von der Planung ab?

Es kann vorkommen, dass die Person, die über eine Baugenehmigung verfügt, ein Projekt entgegen den Bestimmungen der Baugenehmigung durchführt. Eine Abweichung von der Planung und der Baugenehmigung kann beispielsweise darin bestehen, dass die Gestaltung des Parkplatzes geändert wird, indem die Anzahl der Stellplätze, ihre Anordnung und ihr Zweck geändert werden, oder indem die Räumlichkeiten im ersten Stock anders angeordnet werden. Es stellt sich dann die Frage, ob ein solches Bauvorhaben zum Abbruch verurteilt ist.

Das Baurecht sieht in einem solchen Fall ein sogenanntes Sanierungsverfahren vor. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um eine besondere Form des Legalisierungsverfahrens. Anders als bei einer willkürlichen Bebauung handelt der Investor jedoch auf der Grundlage der erteilten Bauvorbescheide und Baugenehmigungen und weicht nur von deren Voraussetzungen und Bedingungen ab. Das Ziel des Verfahrens ist es daher, die tatsächliche und rechtliche Situation, d. h. die auf der Baustelle und die in den Entscheidungen, Entwürfen und Genehmigungen beschriebene, abzugleichen. Wie wird dies erreicht?

Um bei dem oben genannten Beispiel zu bleiben: Die Bauvorbescheide sehen vor, dass für ein bestimmtes Gebäude so viele Parkplätze wie Wohnungen geschaffen werden müssen (1:1), doch der bereits realisierte Teil der Investition weicht erheblich von den Annahmen des Projekts und der Baugenehmigung ab. In einer solchen Situation hat die Aufsichtsbehörde die Bauarbeiten ausgesetzt und dem Investor (durch eine Entscheidung) die Verpflichtung auferlegt, ein architektonisch-konstruktives Projekt zu erstellen und vorzulegen, der die Änderungen berücksichtigt, die sich aus den bisher durchgeführten Arbeiten ergeben. Was aber, wenn das Ersatzprojekt, den der Investor vorlegen muss, mit den Bauvorbescheiden unvereinbar ist?

Erlangung eines neuen Bauvorbescheiden

Aus der Rechtsprechung geht eindeutig hervor, dass die Aufsichtsbehörde verpflichtet ist, die Übereinstimmung des Ersatzbauvorhabens mit den Feststellungen der Bauvorbescheide zu prüfen. Widerspricht das Ersatzbauvorhaben also den Auflagen, muss ein neuer Bauvorbescheid eingeholt werden. In der Praxis sollte die Verpflichtung zur Einholung eines neuen Bauvorbescheides

dem Investor von der Bauaufsichtsbehörde auferlegt werden. Der Investor kann ein solcher Bauvorbescheid nicht ohne einen solchen Antrag beantragen, da dies zu einer privilegierten Stellung im Bauprozess führen würde. Nach Vorlage der genannten Unterlagen prüft die Aufsichtsbehörde die Erfüllung der auferlegten Verpflichtung und erlässt einen positiven oder negativen Bescheid über die Genehmigung des Bauprojekts und die Erlaubnis zur Wiederaufnahme der Bauarbeiten oder, falls der Bau bereits abgeschlossen ist, über die Genehmigung des Ersatzbauprojekts. Dieses Dokument ist das Äquivalent zur zuvor erteilten Baugenehmigung. Von diesem Zeitpunkt an können die Bauarbeiten fortgesetzt werden.

Risiko

Es ist zu bedenken, dass das Sanierungsverfahren in einem solchen Fall erfolgreich sein wird, wenn es möglich ist, Bauvorbescheide zu erlassen, der dem bisher durchgeführten Bau entspricht. Das Risiko des Abbruches eines Gebäudes, für das ein Sanierungsverfahren eingeleitet wurde, lässt sich nicht eindeutig bestimmen. Abgesehen von der Einhaltung der Fristen für die Einreichung der Ersatzdokumente kommt es vor allem auf die Art und den Umfang der Abweichungen bei der Durchführung der Investition von der ursprünglichen, genehmigten Planung an. Es kann sich herausstellen, dass die vorgenommenen Änderungen nicht mit der Raumordnungspolitik der jeweiligen Gemeinde oder den sich unmittelbar aus den Gesetzen ergebenden Anforderungen in Einklang gebracht werden können.

Der Bauvorbescheid darf keine Ausnahme für einen Investor sein, der die zuvor gestellten Bedingungen umgehen will. Der Investition in eine Anlage, deren Legalisierung ein Sanierungsverfahren erfordert, muss stets nicht nur eine rechtliche Analyse vorausgehen, sondern auch eine eingehende Einarbeitung in die vor Ort vorgefundenen Gegebenheiten.

Zusammenfassung

Wenn mehrere Bauvorbescheide vorliegen, gilt derjenige, der zusammen mit den anderen Unterlagen zur Erlangung der endgültigen Baugenehmigung vorgelegt wird. Die Abweichung von den Annahmen im Laufe der Entwicklung ist mit der Notwendigkeit verbunden, eine Entscheidung in dem von der Aufsichtsbehörde eingeleiteten Sanierungsverfahren zu erwirken. Sobald der Bauvorbescheid vorliegt und die von der Aufsichtsbehörde geforderten Unterlagen vorgelegt werden, ist die Investition legalisiert. Es kann vorkommen, dass es nicht möglich ist, Bauvorbescheide zu treffen, die mit dem Ersatzprojekt übereinstimmen, daher sollte jeder Entscheidung über ein solches Grundstück eine gründliche Analyse der Sach- und Rechtslage vorausgehen.