Bebauungsplan

Ein Bebauungsplan (pol. miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego „MPZP“) – ist ein Dokument, das festlegt, wie ein Gebiet in einem bestimmten Standort entwickelt werden kann. Er ist ein wichtiges Instrument der Raumordnung, das eine rationelle Nutzung des Raums ermöglicht und den negativen Auswirkungen einer unkontrollierten Entwicklung entgegenwirkt. Er wird auch als “plan miejscowy” bezeichnet. Er hat den Rang eines lokalen Gesetzes, d. h. er ist für jeden in dem Gebiet verbindlich.

Der Plan besteht aus einem textlichen und einem grafischen Teil. Der erste Teil enthält unter anderem die Ausweisung der einzelnen Gebiete, die Grundsätze der räumlichen Ordnung und die Regelungen für die Erschließung und die Bodennutzung. Der zeichnerische Teil enthält Landkarten des Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Daraus erfahren wir de facto, was wir auf unserem Grundstück bauen können, wie hoch das Gebäude sein darf, wie die Zufahrt zum Grundstück aussieht oder wie die Nachbarschaft um unser Grundstück herum aussehen wird. Wenn der Bebauungsplan etwas nicht vorsieht, können wir es in der Regel nicht bauen.

Ein Bebauungsplan ist der Ausgangspunkt (sofern er erlassen wird) für alle weiteren Entscheidungen, die das Grundstück betreffen.

Wo kann man nach Bebauungsplänen suchen?

Wie bereits erwähnt, ist ein Bebauungsplan ein Akt des lokalen Rechts. Er muss daher in den Amtsblättern der betreffenden Woiwodschaft veröffentlicht werden. Hier sollten wir mit der Suche beginnen. Dies ist jedoch nicht der schnellste Weg (die offiziellen Websites können sehr verwirrend und unleserlich sein). In einem Geoportal (oder im entsprechenden Portal der Gemeinde, z. B. geopoz) finden Sie eine Registerkarte mit den Bebauungsplänen.

Die Portale enthalten auch eine grafische Darstellung der Anordnungen für die einzelnen Grundstücke. Auf einen Blick sieht man, ob für ein bestimmtes Gebiet ein Bebauungsplan erlassen wurde und welche Bezeichnung ein bestimmtes Grundstück hat (sie enthalten eine Landkarte als Anlage zum Beschluss). Die Bezeichnung „MN“ bedeutet zum Beispiel, dass es sich um ein Wohngrundstück handelt, auf dem keine Büro- oder Lagergebäude errichtet werden dürfen. Die Bezeichnung „R“ – landwirtschaftliche Flächen, auf denen die Errichtung einer Investition zusätzliche Schritte erfordert.

Wie ein Bebauungsplan erstellt wird

Der MPZP wird von den lokalen Behörden, d. h. dem Gemeinde- oder Stadtrat, in Form eines Beschlusses erlassen. Die Entwicklung selbst erfolgt in Zusammenarbeit mit Raumplanungsinstitutionen. Der Erstellungsprozess erfordert eine Konsultation der Einwohner. Dabei werden auch die Bedürfnisse und Entwicklungspläne der Stadt oder Gemeinde berücksichtigt.

Der Entwurf des Bebauungsplans wird der Öffentlichkeit vorgestellt. Er wird vom Bürgermeister in der lokalen Presse oder im Internet bekannt gegeben. Manchmal werden Informationen auch auf Plakatwänden veröffentlicht. Der Entwurf wird mindestens 21 Tage lang ausgelegt. Zu diesem Zeitpunkt findet die Anhörung statt und wir können unsere eigenen Kommentare abgeben.

An dieser Stelle ist es wichtig, zwischen dem Flächennutzungsplan zu unterscheiden, über die wir bereits in einem früheren Artikel geschrieben haben. In diesem Dokument wird allgemein die Richtung festgelegt, in die die Raumordnungspolitik und die lokalen Entwicklungsvorschriften gehen sollen. Außerdem gilt sie für die gesamte Gemeinde und nicht für ein ausgewähltes Gebiet.

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Änderung des lokalen Plans

Ein Bebauungsplan deckt eine Vielzahl von Gebieten ab, z. B. Wohngebiete, Industriegebiete, Gewerbegebiete, Erholungsgebiete und viele andere. Jedes Gebiet hat seine eigenen Anforderungen und Beschränkungen.

Aus der Sicht eines Investors werden die interessantesten Einschränkungen sein. Was ist, wenn die MPZP uns daran hindert, die geplante Investition zu tätigen? Dann müssen wir beim Stadtrat eine Änderung des Plans beantragen. Das ist keine leichte Aufgabe. Der Gemeinde muss nachgewiesen werden, dass die geplanten Änderungen, die unsere Investition ermöglichen, für sie rentabel sind. Das erfordert eine gute Argumentation. Formal hat der Gesetzgeber kein Verfahren zur Änderung der Bestimmungen des MPZM vorgesehen – es muss ein neuer Beschluss gefasst werden (Artikel 27 des Gesetzes über Planung und Raumentwicklung – Die Änderung eines Flächennutzungsplans oder eines Bebauungsplans erfolgt in der Weise, in der sie angenommen werden). Auch dies ist ein langwieriger Prozess. Er beginnt mit dem Beschluss der Gemeinde, mit der Arbeit an dem Bebauungsplan zu beginnen.

Es sollte auch darauf geachtet werden, ob der Bebauungsplan eine inhaltliche Begründung für die Beschränkungen enthält und ob er auf der Grundlage falscher Daten erstellt wurde, z. B. auf der Grundlage einer veralteten Landkarte, die nicht mehr dem aktuellen Stand entspricht. Solche Fälle kommen zwar selten vor, sollten aber im Auge behalten werden.

Planungsrente

Die Änderung des Bebauungsplans hat noch weitere Folgen, die man beachten soll. Wenn sich der Wert unseres Grundstücks aufgrund einer Änderung des Plans ändert, kann der Bürgermeister eine Gebühr erheben, die sich nach dem Wert dieser Erhöhung richtet. Sie darf jedoch nicht höher als 30 % sein. Die Gebühr kann erlassen werden, wenn das Grundstück innerhalb von 5 Jahren nach der Änderung des Bebauungsplans nicht verkauft wird.

Was geschieht, wenn der Wert der Immobilie sinkt? Der Eigentümer (oder Erbnießbraucher) hat Anspruch auf Entschädigung für entgangene Vorteile. Anders verhält es sich jedoch, wenn durch die Änderung die Nutzung des Grundstücks unmöglich wird oder erheblich erschwert wird. Dann haben Sie Anspruch auf Entschädigung oder Rückkauf der Immobilie (oder eines Teils davon). Auch in diesem Fall haben wir fünf Jahre Zeit, einen Anspruch geltend zu machen. Wir können dies auch tun, wenn die Immobilie verkauft wird.

Es ist jedoch zu bedenken, dass wir im Falle der Ungültigkeit des Bebauungsplans verpflichtet sind, die Rente zurückzuzahlen (oder einen Anspruch auf eine Rente haben).

Was ist, wenn es keinen MPZP für unser Grundstück gibt?

Wenn für unser Grundstück, auf dem wir eine Investition planen, kein Bebauungsplan vorliegt, müssen wir einen Bauvorbescheid (auch bekannt als “wuzetka”) erhalten. Dieses Dokument stützt sich, wie auch der Bebauungsplan selbst, auf die Studie der Bedingungen. Diese Fragen verdienen jedoch einen eigenen Artikel. Zunächst einmal gibt es einen Katalog von Fällen, in denen es nicht notwendig ist, Bauvorbescheid zu erhalten.

Novellierung des Gesetzes

Am 23. März 2023 wurde dem Parlament ein Entwurf zur Änderung des Raumplanungsgesetzes vorgelegt. Der Entwurf sieht unter anderem eine stärkere Betonung der öffentlichen Anhörung sowie eine Vereinfachung und Vereinheitlichung und damit eine Beschleunigung der Verfahren zur Ausarbeitung von Raumordnungsgesetzen vor. Der Gesetzgeber beabsichtigt jedoch auch, zwei neue Dokumente einzuführen: den Generalplan der Gemeinde und den integrierten Investitionsplan.

Wirken sich die genannten Gesetze auf den Bebauungsplans aus? Sowohl der Generalplan der Gemeinde als auch der integrierte Investitionsplan werden zusätzlich zum Bebauungsplan gelten. So wie der integrierte Investitionsplan eine spezifische Investition betrifft (in diesem Sinne ersetzt er das Gesetz über den Wohnungsbau), werden praktische Änderungen in der Beziehung zwischen der Studium über die Bedingungen und Richtungen der Raumordnung und dem Bebauungsplan

vorbereitet. Wie bereits erwähnt, ist der MPZP ein Akt des lokalen Rechts und für alle verbindlich. Eine Studium hat diesen Charakter nicht. Dies wird sich mit der Einführung des Generalplans der Gemeinde ändern. Dieser wird nicht nur obligatorisch, sondern auch für alle verbindlich sein (als Akt des lokalen Rechts).

Vom Standpunkt der Bebauungspläne also keine Revolution zu erwarten.

Zusammenfassung

Der Bebauungsplan ist wahrscheinlich das wichtigste Dokument, mit dem wir uns bei der Planung einer Investition befassen müssen. Unabhängig von seinem Umfang und seiner Art. Er enthält die wichtigsten Informationen, die für die Planung weiterer Schritte unerlässlich sind.