Praktische Aspekte eines Flächennutzungsplans in Polen
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Inhaltsverzeichnis
Ein Bebaungsplan und ein Flächennutzungsplan – was sind die Unterschiede?
Ein Flächennutzungsplan in Polen ist ein Dokument, das die Raumordnungspläne der Gemeinde beschreibt und in dem die Politik der Gemeinde und die lokalen Regeln für die Bodenbewirtschaftung dargelegt werden. Ein Flächennutzungsplan ist im Gegensatz zu einem Bebaungsplan kein lokaler Rechtsakt. Auf ihrer Grundlage können keine Verwaltungsentscheidungen erlassen werden.
Die in dem Flächennutzungsplan enthaltenen Grundsätze müssen mit den geltenden Raumentwicklungsregelungen der Provinz übereinstimmen. Der Flächennutzungsplan wird vom Gemeinderat beschlossen und vom Gemeindevorsteher, Bürgermeister oder Stadtpräsidenten ausgearbeitet. Der Flächennutzungsplan ist eine Alternative und eine Art Vorstufe zur Erstellung eines lokalen Bebaungsplan.
Warum ist die Phase des Erlasses eines Flächennutzungsplans aus der Sicht des Investors wichtig?
Aus der Sicht des Investors, insbesondere im Falle einer Greenfield-Investition, bei der eine neue Investition von Grund auf geschaffen wird, kann sich die aktive Teilnahme an der Phase der Erstellung des Flächennutzungsplans als entscheidend für den Erfolg der weiteren Investitionsphasen erweisen.
Worauf sollten ausländische Investoren, die eine Greenfield Investition planen, achten?
Ausländische Investoren, die ein Grundstück von Grund auf neu erschließen wollen, sollten sich in der Praxis vergewissern, dass die Bestimmungen des Flächennutzungsplan die Verabschiedung eines lokalen Bebaungsplan ermöglichen, der für die Realisierung der Investition geeignet ist.
Ungünstige Bestimmungen des Flächennutzungsplans
Bei der Verabschiedung des Flächennutzungsplans schlagen die Gemeinden häufig “Standard”-Bestimmungen vor, die in einer späteren Phase des Bebaungsplanes die Durchführung von Investitionen erschweren oder gänzlich unmöglich machen, z. B. solche, die sogar ein potenzielles Risiko für die Umwelt darstellen oder für die Bewohner beschwerlich sind.
Der Entwurf des Flächennutzungsplans enthält oft vage Bestimmungen, die in der Phase der Annahme des Bebaungsplans oder später, z. B. bei der Prüfung des Antrags auf eine Baugenehmigung, zu unnötigen Auslegungsstreitigkeiten führen können. Daher sollte darauf geachtet werden, dass fragwürdige Bestimmungen in den Entwürfen entsprechend ergänzt, geändert oder sogar gestrichen werden.
In unserer Praxis sind wir auch auf Bestimmungen gestoßen, die zu Verpflichtungen führen, die ein potenzieller Investor in der Bebaungsplan Phase unmöglich umsetzen könnte. Ein Beispiel hierfür wären Bestimmungen über die räumlichen Bedingungen des Standorts, die die rechtlichen Interessen und Zuständigkeiten anderer Einrichtungen nicht beeinträchtigen, mit der Verpflichtung, die Beeinträchtigung nur auf das eigene Grundstück zu beschränken. Eine solche Verpflichtung könnte insbesondere bei Unternehmern, die z.B. lärmverursachende Produktionsanlagen (auch innerhalb der zulässigen Normen) betreiben, zu Schwierigkeiten bei der Erlangung einer Baugenehmigung oder zu Klagen von Nachbarn führen, sobald die Investition abgeschlossen ist.
Wer sollte für die Erstellung einer günstigen Raumordnungsstudie kontaktiert werden?
Am Beispiel einer Gemeinde sollten die Gespräche mit dem Bürgermeister beginnen, der sich als effektivste Verbindung zwischen dem Investor, seinen Anwälten und dem Gemeinderat erweisen kann. Der Planer sollte natürlich in die Gespräche einbezogen werden, ebenso wie andere externe Berater, falls erforderlich, z. B. Umweltberater. Bei weit fortgeschrittenen Gesprächen und einem Investitionsbedarf bereits im Anfangsstadium empfiehlt es sich, mit jedem der oben genannten Teilnehmer entsprechende Investitions- oder Kooperationsvereinbarungen auszuhandeln und zu unterzeichnen.
