Studium über die Bedingungen und Richtungen der Raumordnung
Ein Studium über die Bedingungen und Richtungen der Raumordnung, auch als Studium der Bedingungen oder einfach als Studium bezeichnet, ist eine Urkunde, das im Allgemeinen die Raumpolitik und die Grundsätze der lokalen Raumordnung definiert. Das Studium ist die grundlegende Urkunde für die Festlegung weiterer Annahmen in den lokalen Raumordnungsplänen.
Inhaltsverzeichnis
Rechtlicher Charakter
Anders als der Raumordnungsplan ist das Studium kein Akt des örtlichen Rechts. Das bedeutet, dass es sich theoretisch nicht um ein Dokument handelt, das für die Einwohner oder potenzielle Investoren verbindlich ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass sie keine wirkliche Bedeutung hat.
Zunächst einmal ist – wie bereits erwähnt – das Studium die Grundlage für die Verabschiedung des lokalen Raumordnungspläne. Obwohl es sich bei dem Studium nicht um einen Akt des lokalen Rechts handelt, darf der Gemeinderat keinen Raumordnungsplan verabschieden, der im Widerspruch zum Studium steht. Der Raumordnungsplan ist vielmehr eine weitere Konkretisierung des Studiums. In diesem Sinne ist ein Studium ein Dokument von höherem Rang als ein Raumordnungsplan. Wenn also für ein bestimmtes Gebiet noch keiner Raumordnungsplan verabschiedet wurde, kann man zumindest auf der Grundlage eines Studiums mehr oder weniger erwarten, in welche Richtung die Gemeinde ihre Raumpolitik zu lenken gedenkt.
Bei größeren Projekten kann bereits im Studium selbst festgestellt werden, ob eine bestimmte Art von Projekt (z. B. eine Fabrik) realisierbar sein wird. Natürlich kann das Studium über die Bedingungen geändert werden. In der Praxis bedeutet dies jedoch, dass sich das gesamte Investitionsverfahren in die Länge zieht.
Was werden wir aus dieses Studiums lernen?
Im Wesentlichen enthält das Studium allgemeine Informationen über die bestehende Situation in der Gemeinde (Bedingungen) und Annahmen über die zukünftigen Aktivitäten der Gemeinde (Ergebnisse). Das Studium besteht, wie der Raumordnungsplan, aus einem Text- und einem Grafikteil.
Im Hinblick auf die bestehenden Verhältnisse enthält das Studium in erster Linie Informationen über die bestehende Flächennutzung und die Entwicklung des Bodens und seiner Versorgungseinrichtungen. Sie enthält auch Informationen über den Zustand der Umwelt (einschließlich land- und forstwirtschaftlicher Produktionsflächen) und den Zustand des kulturellen Erbes, einschließlich historischer Denkmäler und Kulturgüter. Dies ist wichtig, da einige Gebiete aufgrund ihres besonderen historischen Wertes erheblichen Beschränkungen unterworfen sind. Das Studium definiert auch die Bereiche Umwelt und ihre Ressourcen, Natur, Kulturlandschaft. Auch hier kann sich herausstellen, dass die Gemeinde langfristig die Einführung eines Raumordnungsplans plant, der die Möglichkeit zur Durchführung von Investitionen in den betreffenden Gebieten der Gemeinde erheblich einschränkt.
Das Studium enthält auch grundlegende Informationen über die Lebensbedingungen der Einwohner, einschließlich der Bedrohungen für die Sicherheit der Bevölkerung und ihres Eigentums. Das Studium gibt unter anderem Auskunft über die demografische Struktur der Gemeinde und die Verteilung der Bevölkerung in dem Gebiet.
Im Studium definiert die Gemeinde auch die Funktionen und die Bezeichnung der einzelnen Bereiche der Gemeinde. Auf der Grundlage des Studiums kann also festgestellt werden, ob ein Gebiet langfristig für die Entwicklung von Industrie-, Wohn-, Dienstleistungs- oder z. B. Tourismusgebieten vorgesehen ist.
Das betreffende Dokument enthält auch Informationen über potenzielle Standorte für den Abbau von Mineralien. Dies ist eine wichtige Regelung, da die Lage eines Grundstücks in der Nähe eines potenziellen Abbaugebiets die spätere Nutzung des Grundstücks erheblich beeinflussen kann. Die Erstellung eines Raumordnungsplans ist für Bergbaugebiete ebenfalls obligatorisch.
Erwähnenswert ist auch die Lage der wichtigsten öffentlichen Einrichtungen im Studium. Dazu gehört zum Beispiel der geplante Verlauf von Straßen, insbesondere von Umgehungsstraßen.
Welche anderen Einschränkungen könnte es geben?
Im Studium werden allgemeine Annahmen für bestimmte Arten der Bebauung und für die betreffenden Gebiete der Gemeinde festgelegt. Das Studium kann zum Beispiel Angaben zur Fläche oder Höhe der Bebauung enthalten. Ein Hinweis auf die Art der Bebauung in einem bestimmten Gebiet kann auch erhebliche Auswirkungen auf die Festlegung zulässiger Lärm- oder Schadstoffnormen haben. Daher können wir bereits aus dem Studium selbst erfahren, welche Normen in der Nähe der geplanten Investition gelten werden.
Je nach den Merkmalen der Gemeinde kann das Studium auch Informationen über besonders zu schützende Gebiete enthalten. Dazu können so genannte ökologische Korridore für die Wanderung von Tieren gehören. Solche Bestimmungen können die Entwicklung einzelner Grundstücke in der Zukunft erheblich einschränken. Ähnliche Einschränkungen können für landwirtschaftliche oder forstwirtschaftliche Flächen gelten. In ähnlicher Weise enthält das Studium Bestimmungen zum Schutz historischer Werte in Bezug auf die Landschaft oder die Entwicklung.
Eine der spezifischsten Bestimmungen des Studiums ist die Regelung von Gewerbebetrieben über 2.000 m2. Nach den Vorschriften können solche großen Anlagen nur in den im Studium ausdrücklich ausgewiesenen Gebieten gebaut werden. In der Praxis kann es ein Problem sein, dass die einzelnen kommunalen Planungsstudien oft schon viele Jahre alt sind. Aus diesem Grund sind einzelne Vorschriften manchmal nicht an die aktuelle Gesetzgebung angepasst, was zu Auslegungsschwierigkeiten führen kann.
Gleichzeitig ist zu bedenken, dass die Verabschiedung eines Raumordnungsplans ein offenes und gestaffeltes Verfahren von großer gesellschaftlicher Bedeutung ist. Aus diesem Grund stößt das Raumordnungsverfahren häufig auf großes öffentliches Interesse und erhält eine politische Dimension im lokalen Umfeld. In solchen Fällen werden Entscheidungen auf der Grundlage verschiedener Argumente getroffen, und ungenaue oder sogar möglicherweise wenig hilfreiche Formulierungen des Studiums können sich als entscheidend erweisen. Aus diesem Grund ist es ratsam, sich mit dem Inhalt des Studiums gründlich vertraut zu machen, bevor man eine Investition tätigt. Bei der Suche nach einem Standort für eine größere Investition lohnt es sich, zu prüfen, ob die Gemeindebehörden bereit sind, das Studium zu ändern.
Obligatorischer Raumordnungsplan
Es gibt Gebiete, für die die Erstellung eines Raumordnungsplans obligatorisch ist. Für solche Gebiete können wir keine Entscheidung über der Bauvorbescheid erhalten, was bedeutet, dass wir ohne einen Raumordnungsplan keine Baugenehmigung erhalten.
Obwohl sich die genannten Einschränkungen aus Sondervorschriften ergeben, werden sie im Studium über die Bedingungen erwähnt.
Ein Raumordnungsplan ist für Gebiete erforderlich, in denen ein Landschaftsschutzgebiet eingerichtet oder erhalten werden soll. Ebenso ist ein Raumordnungsplan erforderlich, wenn die Gemeinde beabsichtigt, zuvor landwirtschaftlich genutzte Flächen und Waldflächen für Investitionen zu nutzen. Ein Raumordnungsplan ist auch erforderlich, wenn in der Gemeinde ein Kulturpark eingerichtet wurde, sowie für die bereits erwähnten Bergbaugebiete. Ein Raumordnungsplan ist auch für Flächen erforderlich, die für Investitionen von überörtlicher Bedeutung für öffentliche Zwecke vorgesehen sind, oder wenn die Gemeinde selbst Investitionen mit infrastruktureller, objektbezogener und sozialer Funktion mit der Ausweisung von Schutzzonen durchführen will.
Zusammenfassung
Obwohl das Studium über die Bedingungen und Richtungen der Raumordnung kein lokaler Rechtsakt ist und sich nicht direkt auf die Möglichkeit auswirkt, eine bestimmte Investition zu realisieren, lohnt es sich, sich vor dem Kauf einer Immobilie mit den Ergebnissen des Studiums vertraut zu machen. Das Studium zeigt auf, welche allgemeinen Annahmen zur Raumordnungspolitik in der Gemeinde gelten. Sie ist vor allem dann von Bedeutung, wenn für Ihre Immobilie noch kein lokaler Flächennutzungsplan verabschiedet wurde.