Immobilienversteigerungen durch Gerichtsvollzieher
Intuitiv weiß jeder, was der Begriff “Gerichtsvollzieherversteigerung” bedeutet?
Nachdem der Gerichtsvollzieher die Immobilie im Rahmen des Vollstreckungsverfahrens beschlagnahmt hat, bietet er sie im Rahmen einer öffentlichen Versteigerung zum Verkauf an. Es handelt sich also um eine der Vollstreckungsmaßnahmen. Die Informationen über die Auktion sind öffentlich zugänglich und jeder kann daran teilnehmen (wie der Name schon sagt).
Die Versteigerung findet in Form einer Auktion statt und besteht aus einem öffentlichen Verkauf des Vermögens des Schuldners. Derjenige, der das höchste Gebot abgibt, wird der Käufer. Das auf diese Weise erhaltene Geld wird verwendet, um den/die Gläubiger zu bezahlen.
Die Immobilienauktionen sind die beliebtesten. Zum Vergleich: Zum Zeitpunkt der Redaktion dieses Textes gab es dreimal weniger Ankündigungen für Autoauktionen als für Immobilienauktionen.
In diesem Artikel möchten wir einige Aspekte hervorheben, die unserer Erfahrung nach Probleme verursachen können. Der Grund dafür ist, dass wir im Rahmen der Betreuung unserer Kunden häufig auf praktische Probleme stoßen, die in den im Internet verfügbaren Artikeln normalerweise nicht behandelt werden.
Inhaltsverzeichnis
Vor- und Nachteile von Gerichtsvollzieherversteigerungen
Die Versteigerungen haben trotz ihrer vielen Vorteile (natürlich aus Sicht des potenziellen Käufers) auch einige Nachteile. Die meisten davon sind darauf zurückzuführen, dass sie in der Gesellschaft relativ wenig bekannt sind. Zweifellos ist dies nicht die häufigste Form des Erwerbs eines Autos, einer Wohnung oder eines Grundstücks.
Die Aussicht, ein Verfahren durchlaufen zu müssen, von dem die meisten von uns nichts wissen, kann in der Tat eine wirksame Abschreckung für die Teilnahme an Auktionen sein. Komplizierte Vorschriften, die oft über mehrere Gesetze verstreut sind, bereiten selbst Anwälten Probleme, ganz zu schweigen von Menschen, die zum ersten Mal mit dem Gericht in Kontakt kommen.
Dieser Artikel befasst sich mit Immobilien, die bei Gerichtsvollzieherauktionen versteigert werden. Die meisten der negativen Aspekte von Versteigerungen, die im weitesten Sinne verstanden werden, treffen auf sie nicht zu. Hier ist der Zustand des Versteigerungsgegenstandes zu nennen, der die tatsächliche Nutzung des Versteigerungsgegenstandes ermöglicht und bei beweglichen Sachen von erheblicher Bedeutung ist (außer bei bebauten Grundstücken, bei denen es besser ist, eine mögliche Renovierung zu berücksichtigen).
In der Regel sind Immobilien jedoch eine attraktive Investition. Bevor man ein Gebot für eine Immobilie abgibt, sollte man zunächst eine gründliche Prüfung vornehmen: Bebauungsplan, Hypotheken, geplante Nutzung der Immobilie. All diese Elemente müssen uns bekannt sein, damit wir in Zukunft keine unangenehmen Überraschungen erleben.
Wo kann man nach Gerichtsvollzieher-Auktionsangeboten suchen?
Wenn wir bereits wissen, was wir von Auktionen zu erwarten haben, stellt sich die Frage, wo wir sie eigentlich suchen sollen. Derzeit sind Informationen über geplante Versteigerungen online auf der von der Nationalen Gerichtsvollzieherkammer betriebenen Website licytacje.komornik.pl verfügbar. Dort finden Sie detaillierte Informationen zu jeder Auktion, ihrem Gegenstand und Datum. Es werden auch Fotos der angebotenen Artikel gezeigt, aber das ist nicht die Regel. Wir können nicht das Aussehen eines Online-Shops (mit seiner Benutzerfreundlichkeit und Auswahl) erwarten.
Bei Immobilien gibt der Gerichtsvollzieher die Fläche, die Grundstücksnummer und vor allem die Grundbuchnummer an. Auf dieser Grundlage können wir mit dem oben erwähnten Audit beginnen.
Der Gerichtsvollzieher schätzt mit Hilfe eines ausgewählten Sachverständigen den Wert der Immobilie (die Summe der Schätzung). Vor der Auktion zahlt jeder Teilnehmer eine Kaution in Form von 1/10 der Summe der Schätzung. Dieser wird an alle außer dem Käufer zurückgegeben. Seien Sie ruhig – die Kaution wird vom endgültigen Kaufpreis abgezogen.
Die Versteigerung beginnen bei einem Startpreis in Höhe von 3/4 der Summe der Schätzung. Die Auktion wird mündlich durchgeführt, ein einmaliges Gebot (“Bieten”) muss mindestens 1 % des Startpreises betragen. Der Gerichtsvollzieher hat die Immobilie beispielsweise auf 500 Tausend PLN geschätzt. Der Anfangspreis beträgt 375 Tausend PLN. Jeder Teilnehmer zahlt vor der Versteigerung 50 Tausend PLN. Wenn wir den vorherigen Bieter überbieten wollen, müssen wir einen Preis bieten, der mindestens 3 750 PLN höher ist.
Eigentumstitel
Nach der Versteigerung fällt das Gericht ein Beschluss über den Zuschlag. Sobald der Beschluss rechtskräftig ist, fordert der Gerichtsvollzieher den Käufer auf, den Restbetrag des Kaufpreises (nach Abzug der Kaution) zu zahlen. Theoretisch sollte es der Gerichtsvollzieher sein (gemäß der Vorschrift), aber es kommt vor, dass das Gericht aufgefordert wird, den Preis zu zahlen (was wahrscheinlich eine Folge des früheren Wortlauts der Vorschrift ist). Die Frist für die Zahlung des Kaufpreises beträgt 2 Wochen. Innerhalb dieser 2 Wochen können wir eine neue, längere Frist beantragen, die maximal 1 Monat beträgt.
Das ist besonders hilfreich, wenn wir zum Beispiel eine Finanzierung benötigen, was manchmal sehr lange dauert. Wichtig ist, dass wir innerhalb von 2 Wochen eine Fristverlängerung beantragen können (wenn wir den Brief am letzten Tag der Frist per Post schicken, „verlieren” wir den Zuschlag nicht, aber es lohnt sich dann, einen Scan des Briefes per E-Mail an das Gericht oder den Gerichtsvollzieher zu schicken).
Das Gericht/der Gerichtsvollzieher sollte die neue Frist angeben, die mit der Zustellung des Beschlusses zu laufen beginnt. So weit die Theorie, denn die Möglichkeiten für eine Fristverlängerung sind zahlreich und wir müssen darauf vorbereitet sein. Beginnen wir mit der Tatsache, dass die Zahlungsaufforderung nach der Vorschrift vom Gerichtsvollzieher ausgestellt werden sollte – wie bereits erwähnt, geschieht dies jedoch durch das Gericht.
Auch die neue Frist, die eigentlich “…den Kaufpreis innerhalb eines Monats nach Erhalt dieser Bestellung zu zahlen” lauten sollte, wird häufig als „festes Datum” angegeben, das nichts mit dem Datum der Zustellung der Bestellung zu tun haben kann.
Sobald der Kaufpreis gezahlt wurde, sollte das Gericht den Beschluss über Zuerkennung des Eigentums fällen (wir lassen hier die Fragen möglicher Beschwerden des Schuldners beiseite). Sobald wir die Schlussklausel erhalten haben (Antrag auf eine Kopie mit der Schlussklausel), können wir mit der Verwaltung unserer neuen Immobilie beginnen. Bei Wohnungen stellt sich die Frage: Was ist mit möglichen Mietern oder früheren Eigentümern?
Der Beschluss über Zuerkennung des Eigentums bedarf keiner Vollstreckungsklausel. Der bietet eine eigenständige Grundlage für die Zwangsräumung des ehemaligen Eigentümers (falls er nicht freiwillig auszieht). WIR MACHEN DAS NICHT ALLEIN. Dazu müssen wir uns an den Gerichtsvollzieher wenden. Der Gerichtsvollzieher fordert die Mieter auf, die Räumlichkeiten innerhalb von 14 Tagen freiwillig zu räumen (eine längere Frist kann vereinbart werden).
Zwangsräumung eines Schuldners – wie werde ich einen Mieter los, nachdem ich eine Wohnung im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben habe?
Wenn der frühere Eigentümer nicht freiwillig aus den Räumlichkeiten auszieht, ergreift der Gerichtsvollzieher weitere Maßnahmen. Vor allem prüft er, dass er keinen Rechtstitel auf andere Räumlichkeiten hat (hier sind „gelegentliche Mietverträge” zu erwähnen). In einem solchen Fall wird der Gerichtsvollzieher zusammen mit der Polizei den Ex-Mieter schließlich entfernen (manchmal ist auch ein Schlüsseldienst erforderlich).
Die oben genannte Lösung ist natürlich nicht möglich, wenn der Eigentümer, der die versteigerte Immobilie bewohnt, kein Eigentum an anderen Räumlichkeiten hat. In einem solchen Fall muss die Gemeinde eine Sozialwohnung oder eine Ersatzwohnung ermitteln, in die er oder sie umziehen könnte. Leider ist die Suche nach einem solchen Ersatz sehr zeitaufwändig.
Manchmal hat der Schuldner keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung oder eine Ersatzwohnung. Es ist dann möglich, einen Ersatzraum zu benennen. Die Anforderungen an einen solchen Raum sind streng definiert, vor allem aber kann ein Ersatzraum auch vom Käufer der Immobilie bestimmt werden. Dies ist mit zusätzlichen Kosten verbunden, aber das Gesamtergebnis kann dennoch vorteilhaft sein.
Etwas anders verhält es sich bei Mietern, die aufgrund eines Mietvertrags mit einem früheren Eigentümer in einer Immobilie leben. In einer solchen Situation treten wir – als neue Eigentümer – in die Rolle des Vermieters. Wurde der Vertrag für einen festen Zeitraum von mehr als zwei Jahren abgeschlossen, können wir ihn innerhalb eines Monats nach der Zuerkennung der Immobilie kündigen (Achtung – die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr, sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart wurde). Hier kündigen wir also zuerst den Vertrag und lassen die Räumung nur “für später”, wenn die Mieter nicht ausziehen wollen.
„Die Säuberung des Grundbuchs” nach einer Versteigerung durch den Gerichtsvollzieher – wie geht das?
Sobald der Beschluss über die Zuerkennung des Eigentums an der Immobilie rechtskräftig ist, erlöschen alle Rechte und die Wirkungen der Offenlegung der persönlichen Rechte und Ansprüche, die an der Immobilie „hängen”. Nicht ohne Grund heißt es, dass eine Immobilie mit “sauberem” Grundbuch vom Gerichtsvollzieher gekauft wird. Wir sprechen hier von einem Grundbuch ohne Dienstbarkeiten (abgesehen von der Grunddienstbarkeit der Übertragung und der notwendigen Straße).
Bei Hypotheken ist – neben einen rechtskräftigen Beschluss über die Zuerkennung des Eigentums – ein Verteilungsplan für die aus der Vollstreckung erzielten Beträge erforderlich. Ein Beschluss über die Zuerkennung des Eigentums ist die Grundlage für die Löschung aller auf dem Grundstück lastenden Hypotheken, wenn darin festgestellt wird, dass der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde.
Zusammenfassung
Wenn man sich die Gerichtsvollzieherauktionen ansieht, muss man daher zu dem Schluss kommen, dass sie viel günstiger sind, als sie auf den ersten Blick erscheinen. Auch wenn die Attraktivität von Versteigerungen beweglicher Sachen stark subjektiv ist, scheinen die Vorteile einer Immobilie, die durch eine Versteigerung des Gerichtsvollziehers erworben wurde – vor allem ein sauberes Grundbuch – die Umständlichkeit des gesamten Verfahrens bei weitem zu überwiegen. Mit einem guten Anwalt macht die Teilnahme an einer Versteigerung nicht weniger Spaß als die Durchsicht der Angebote auf der Website.