Das Neue Gesetz Über Die Bauträger
Nach 10 Jahren des vorherigen Gesetzes trat eine Änderung eines der wichtigsten Immobiliengesetze in Polen – des Bauträgergesetzes – in Kraft. Das Gesetz vom 20. Mai 2021 trat genau am 1. Juli 2022 in Kraft.
Die Änderungen sind zahlreich, und obwohl sie auf den ersten Blick nur kosmetischer Natur sind, werden einige von ihnen nicht nur für die Bauträger, sondern auch für Käufer von Bedeutung sein.
Inhaltsverzeichnis
Übergangsvorschriften
Trotz des genauen Datums des Inkrafttretens können die Bauträger das alte Gesetz noch etwa zwei Jahre lang (bis 2024) anwenden. Wie ist das möglich? Wenn ein Bauträger vor dem 1. Juli 2022 mit dem Verkauf von Wohnräumen begonnen und mindestens einen Bauträgervertrag über einen Wohnraum eines bestimmten Bauvorhabens geschlossen hat, kann er die Bestimmungen des früheren Gesetzes auf das gesamte Bauvorhaben anwenden.
Wichtiger noch: wenn ein solcher Bauträgervertrag geschlossen wurde, aber die Übertragung des Eigentums vom Wohnraum nicht innerhalb von zwei Jahren erfolgt, wendet der Bauträger das geltende Gesetz an (bis zur Übertragung des Eigentums von allen Wohnräumen, die Gegenstand einer vor dem 1. Juli 2022 geschlossenen Bauträgerverträge sind).
Ausgenommen von den oben genannten Fristen sind die Vorschriften über die Verpflichtung zur Einrichtung von Treuhandkonten, deren Auflösung und die Regeln für die Kündigung. Diese Regelungen gelten ab dem 1. Juli 2022, unabhängig vom Datum des Bauträgervertrages.
Anwendungsbereich des Gesetzes
Die Definition des Begriffs “Entwicklungsnternehmen” und damit der Anwendungsbereich des Gesetzes wurde erheblich ausgeweitet. Von nun an werden alle Verträge, die darauf abzielen: ein Bau eines Wohnraumes oder eines Einfamilienhauses sowie eine Begründung und eine Übertragung von einem Eigentum.
Das Gesetz gilt auch für „Nebenräume” wie Garagenplätze (die zusammen mit der Hauptwohnung verkauft werden). Die Verpflichtungen gelten nicht mehr nur für Bauträger, sondern für alle Investoren, die die oben genannten Tätigkeiten ausüben. Die Ausweitung des Anwendungsbereichs der Rechtsvorschriften gilt jedoch nicht für Gewerbesräume.
Die Reservierungsvereinbarung ist auch geregelt. Sie wurde definiert und ihre Mindestanforderungen wurden festgelegt (u. a. Schriftform, Angabe der Lage des Grundstücks und Fläche des Grundstücks, Preis, Dauer des Verkaufsverbots, Reservierungsgebühr).
Wichtig ist, dass eine Obergrenze für die Höhe der Reservierungsgebühr von bis zu 1 % des Verkaufspreises der Immobilie festgelegt wurde und dass der Bauträger verpflichtet ist, die Gebühr auf den Verkaufspreis anzurechnen.
Wird eine Reservierungsvereinbarung geschlossen und kommt kein Kaufvertrag zustande, sind die Abrechnungsfragen ähnlich wie bei einer Anzahlung. Es sollte jedoch auf die Garantien gemäß Artikel 42 des Gesetzes hingewiesen werden. Nach diesem Artikel dürfen die Bestimmungen des Bauträgervertrags für den Erwerber nicht ungünstiger sein als die Bestimmungen des Gesetzes. Es handelt sich jedoch nicht um eine Reservierungsvereinbarung. Ob dies eine Möglichkeit zur Umgehung der Bestimmungen ist, wird sich wahrscheinlich in der Praxis zeigen.
Die Änderungen betrafen auch den Umfang der Informationen, die der Bauträger zur Verfügung stellen muss. Dies bezieht sich auf den Informationsprospekt und die Informationen, die auf Anfrage des Käufers bereitgestellt werden. Der Katalog ist umfassender (z. B. mit der Bescheinigung über die Unabhängigkeit des Wohnraumes oder der Entscheidung über die Inbetriebnahme). Der Informationsprospekt muss bereits beim Abschluss der Reservierungsvereinbarungen erstellt werden (er wird auch immer dem Erwerber zugestellt).
Wohnungstreuhandkonto
Der Gesetzgeber hat die Unterscheidung zwischen offenen und geschlossenen Konten beibehalten. Die Verpflichtung zur Führung des Treuhandkontos besteht bis zur Übertragung des Grundstücks im Rahmen des letzten Bauträgervertrags. Das Treuhandkonto kann nur von der Bank gekündigt werden. In einem solchen Fall ist der Bauträger unbedingt verpflichtet, ein neues Konto zu eröffnen (und die Erwerber darüber zu informieren). Für jede Investitionsaufgabe muss ein separates Treuhandkonto geführt werden. Die Abhebung von Geldern ist an die Kontrolle durch die Bank gebunden, deren Mindestumfang im Gesetz angegeben ist. Die Kontovereinbarung kann ein breiteres Spektrum von Kontrollen vorsehen.
Bauträger -Garantiefonds
Der Bauträger-Garantiefonds wurde nach dem Vorbild des Tourismus-Garantiefonds eingerichtet. Er soll den Erwerber vor dem Konkurs des Bauträgers oder der Bank schützen (bisher wurde der Konkurs einer Bank durch den Bankgarantiefonds „abgefedert”, wobei der durch den Fonds gedeckte Betrag auf 100.000 € begrenzt war).
Es gab erhebliche Kontroversen darüber, dass das neue Gesetz in dieser Hinsicht auf Schätzungen des “Amtes für Konkurrenz- und Verbraucherschutz” beruhte, die sich als grundlegend falsch herausstellten. Das Amt wies darauf hin, dass im Zeitraum 2012-2019 150 Bauträger Konkurs angemeldet hatten. In Wirklichkeit waren es… 7. Die Einführung der Bauträger -Garantiefonds ist auch mit einem Anstieg der Immobilienpreise verbunden. Es ist zu erwarten, dass diese zusätzlichen Kosten an die Käufer weitergegeben werden.
Der Fonds wird gespeist aus:
- die nicht rückzahlbaren Geldbeiträge des Bauträgers (maximal 1 % bei einem offenen Treuhandkonto und 0,1 % bei einem geschlossenen Konto),
- Zinsen auf die dort angesammelten Gelder,
- aus dem Erlös der Konkursmasse im Falle des Konkurses des Bauträgers oder der Bank.
Das Auszahlen aus dem Fonds erfolgt im Falle des Konkurses des Bauträgers, des Rücktritts vom abgeschlossenen Vertrag durch den Erwerber und der nicht rechtzeitigen Rückgabe der auf dem Treuhandkonto angesammelten Gelder, des Konkurses der Bank, die das Treuhandkonto führt.
Beseitigung von Mängeln an dem Wohnraume
Der Gesetzgeber hat zwischen erheblichen und nicht erheblichen (schnell behebbaren) Mängeln unterschieden. Der Bauträger ist verpflichtet, innerhalb von 14 Tagen nach Unterzeichnung des Übernahmeprotokolls auf die festgestellten Mängel zu reagieren (Schweigen bedeutet Anerkennung der Mängel).
Die Verweigerung der Anerkennung von Mängeln erfordert die Angabe von Gründen. Die Anerkennung von Mängeln setzt eine Frist von 30 Tagen für deren Behebung voraus. Dieses Verfahren gilt für Mängel, die zwischen der Unterzeichnung des Übernahmeprotokolls und dem Datum des Eigentumsübergangs festgestellt werden.
Die erheblichen Mängel machen den Wohnraum für den normalen Gebrauch ungeeignet und bedeuten, dass der Zustand des Wohnraumes von den angemessenen Erwartungen des Käufers in Bezug auf die im Vertrag festgelegten Eigenschaften und Parameter des Wohnraumes abweicht. Sie werden, wie die nicht erheblichen Mängel, auch im Übergabeprotokoll gemeldet. Anders verhält es sich jedoch im Falle der Anerkennung oder Nichtanerkennung eines erheblichen Mangels. Stellt der Bauträger einen Mangel fest, ist er verpflichtet, diesen innerhalb von 30 Tagen zu beheben.
Konnte der Mangel nicht behoben werden, hat der Käufer das Recht, die Abnahme erneut zu verweigern und nach erfolglosem Ablauf der Frist sogar vom Vertrag zurückzutreten. Bei der Nichtanerkennung eines erheblichen Mangels muss der Käufer ein Sachverständigengutachten vorlegen. Die Bestätigung des Gutachters über das Vorliegen eines Mangels berechtigt den Käufer zum Rücktritt vom Vertrag.
Der Rücktritt von einem Vertrag
Aus den neuen und geänderten Verpflichtungen des Bauträgers ergeben sich zusätzliche Rechte für den Erwerber. In diesem Zusammenhang können Gründe für einen Rücktritt des Käufers vom Vertrag angegeben werden. Das Gesetz führt eine allgemeine Frist von 30 Tagen für den Rücktritt vom Vertrag ab dem Datum des Vertragsabschlusses ein, wenn:
- das Fehlen der erforderlichen Informationen im Vertrag,
- Nichtübereinstimmung des Vertrags mit dem Prospekt oder seinen Anhängen,
- die Nichtabgabe des Prospekts,
- Nichtübereinstimmung des Prospekts mit dem im Gesetz enthaltenen Muster.
Eine längere Frist ist vorgesehen, wenn das Eigentum an dem Wohnraum nicht innerhalb der festgelegten Frist auf den Erwerber übertragen wird. Dem Bauträger wird eine Frist von 120 Tagen eingeräumt, nach der der Erwerber vom Vertrag zurücktreten kann. In den obigen Absätzen werden auch die Umstände des Rücktritts im Zusammenhang mit Mängeln an dem Wohnraum genannt.
Die Zusammenfassung
Das Wichtigste ist, dass wir in bestimmten Fällen weiterhin die Vorschriften des vorherigen Gesetzes anwenden (mit den angegebenen Ausnahmen). Daher werden wir nicht in jedem Fall in der Lage sein, die neuen Verpflichtungen (nach dem neuen Gesetz), die dem Bauträger obliegen, durchzusetzen. Geändert werden insbesondere das Verfahren für die Meldung von Mängeln, die Bestimmungen über Reservierungsvereinbarungen und der Umfang des Informationsprospekts.
Wichtig ist auch, dass keine Verpflichtung zur Zahlung von Beiträgen an den Bauträger -Garantiefonds besteht. Die oben genannten Änderungen stellen nur einen Teil der vom Gesetzgeber vorgesehenen Neuerungen dar. Es lohnt sich, sich mit dem gesamten Gesetz vertraut zu machen, um sich ein vollständiges Bild von den Verpflichtungen sowohl des Bauträgers als auch des Erwerbers zu machen.